配線・電源

テナントの漏電は誰の責任？契約・原状回復の判断フロー

2026年04月26日

賃貸オフィス・店舗で漏電が発生すると、「修繕費はテナントが払うのか、オーナーが払うのか」「業者をどちらが手配するのか」「原状回復時にどう扱われるのか」といった責任分界の問題が必ず浮上します。賃貸借契約書や法令上のルールを把握せずに対応すると、後でオーナーやテナント間でトラブルに発展することが少なくありません。

本記事ではテナントで漏電が発生した場合の責任分界、賃貸借契約書の確認ポイント、対応フロー、原状回復時の取り扱いまで、施設管理者・店舗運営者・テナント担当者向けに体系的に解説します。

法令と契約上の責任分界の基本

漏電の責任分界は、3つのレイヤーで決まります。それぞれの優先順位を理解しないと、誤った判断につながります。

レイヤー	内容	優先度
1. 法令（電気事業法・建築基準法）	電気工作物の保安責任の所在	最優先
2. 賃貸借契約書	修繕負担・原状回復の取り決め	法令の範囲内で適用
3. 慣行	過去の対応実績	上記がない場合の参考

重要：法令上の責任は契約で覆せません。例えば自家用電気工作物の保安責任はオーナー側にある場合、契約で「テナント負担」と書いても無効になることがあります。

実務上は、賃貸借契約書の規定が出発点。ただし契約書に明記がない場合や、法令と矛盾する場合は法令が優先します。

オーナー責任とテナント責任の典型パターン

漏電が起きた場合、責任の所在は「漏電箇所がどこか」で決まります。代表的なパターンは以下のとおりです。

漏電箇所	一次責任	解説
ビル共用配線（受電盤〜各テナント分電盤幹線）	オーナー	共用部の電気設備はオーナー管理
テナント分電盤の分岐ブレーカー以降	テナント	専有部の配線・コンセントはテナント管理
テナント側で持ち込んだ機器	テナント	テナント所有物
テナント側で増設した配線・コンセント	テナント	増設物はテナント負担
共用配線の経年劣化	オーナー	経年劣化は所有者負担
テナント側の使用過誤による損傷	テナント	過失責任

「分電盤の分岐ブレーカー」が責任分界点になることが多いです。具体的には、分岐ブレーカーの電源側（上流）はオーナー、負荷側（下流）はテナント、というのが典型パターンです。

ただしビルによっては「テナント分電盤までオーナー責任」という契約もあるため、契約書の記載が出発点です。

賃貸借契約書で確認すべき5項目

漏電対応の前に、以下の5項目を契約書で確認します。これらが明文化されていれば、対応の判断が早く進みます。

電気設備の管理責任 分電盤・配線・コンセントの管理責任が、オーナー・テナントのどちらにあるかが明示されているか
修繕費の負担区分 経年劣化・テナントの使用過誤・不可抗力など、原因別の負担区分
緊急対応時の手配 緊急事態時の業者手配を誰が行うか、費用負担はどうするか
改修・増設の事前承認要件 テナント側で配線・コンセントを増設する場合の事前承認
原状回復時の電気設備の取り扱い 退去時に増設配線を撤去するか、現状維持でよいか

これらが契約書に書かれていない場合、慣行と法令で判断することになります。曖昧なままにせず、入居時にオーナー側と書面で取り決めるのが安全です。

漏電発生時の対応フロー

テナントで漏電が発生した場合、以下のフローで対応します。

ステップ1：安全確保（5分以内）

漏電ブレーカーが落ちた場合、まず復旧を試みる
「ビリビリ」「しびれる」症状があれば即使用中止
焦げ臭・発煙があれば全停電にして避難

ステップ2：オーナー・管理会社へ連絡（30分以内）

「漏電が発生したこと」「現状」「想定される責任分界」を伝える
ビル側の管理組織に連絡記録を残す
オーナー手配の業者がいる場合はその情報を共有

ステップ3：現地調査と原因特定（24時間以内）

業者を呼んで漏電箇所を特定
共用配線かテナント側かを切り分ける
切り分け結果を書面（点検報告書）で取得

ステップ4：修繕の発注

共用配線が原因 → オーナー手配で修繕
テナント側が原因 → テナント手配で修繕
不明確 → オーナー・テナントで協議

ステップ5：費用負担と保険対応

修繕費の最終負担を確定
火災保険・施設賠償責任保険の適用可否を確認
業務停止による損失の保険適用も検討

各ステップでオーナーとの連絡記録を残すことが、後のトラブル回避に直結します。

原状回復時の漏電関連負担

退去時の原状回復で、電気設備の漏電関連はどう扱われるか。典型的なケースは以下のとおりです。

ケース1：入居中に発生した漏電を未修繕のまま退去

オーナーから「修繕費を原状回復から差し引く」と請求されるケース。修繕記録・責任分界の証拠がないと、テナント側が一方的に負担することになります。在任中に必ず修繕完了させ、書面記録を残しましょう。

ケース2：テナント増設配線を残して退去

「現状維持で問題ない」という契約なら撤去不要ですが、「原状復旧（撤去）」が条件なら撤去費用を負担。撤去工事費は配線量によって5万〜30万円程度です。

ケース3：経年劣化による漏電をテナント負担で修繕したケース

本来オーナー責任の経年劣化漏電を、テナント側で勝手に修繕した場合、修繕費はテナント負担になります。法令上はオーナー請求できる余地もありますが、実務上は事前合意が必要です。

重要：退去時の責任分界トラブルを避けるには、入居中の修繕記録（業者の点検報告書・修繕請求書・支払い記録）を完全に保管しておくこと。

賠償責任保険の活用

漏電が原因で隣室や上下階のテナントに被害が及んだ場合、賠償責任が発生します。これに備えるのが「施設賠償責任保険」「請負業者賠償責任保険」です。

テナントが加入すべき保険

借家人賠償責任保険：火災保険の特約として加入。漏電火災で借室を損傷した際の賠償
施設賠償責任保険：来客や従業員の漏電事故による怪我への賠償
動産総合保険：自社の機器・什器が漏電火災で損傷した際の補償

オーナーが加入すべき保険

建物賠償責任保険：建物起因の事故による第三者賠償
建物管理者賠償責任保険：建物管理上の不備による事故賠償

これらの保険料は年間数万〜数十万円。漏電事故による賠償額（数百万〜数千万円）と比べれば、加入しないリスクの方が大きいです。実際の事故時には保険会社の査定員が現地調査に入るため、事前の修繕記録・契約書の保管が、保険適用の可否に大きく影響します。

判断に迷うケースのチェックリスト

以下のケースでは、責任分界が曖昧になりがちです。各項目を確認して判断します。

ケース	確認すべき項目
共用配線とテナント配線の境界が不明確	入居時の電気設備引渡し書、図面
古いビルで分電盤の所有関係が不明	建物の電気設備竣工図、管理会社への確認
経年劣化と使用過誤が混在	業者の点検報告書、原因調査の書面
テナント側の増設配線が原因不明の漏電	増設時の届出書、業者の試験記録
隣テナントへの波及損害	賠償責任保険の付保状況