東京都（23区）のLED化費用｜オフィスビル・タワマン共用部の事例別相場
東京23区はオフィスビル・タワーマンション・商業施設・テナント店舗が圧倒的に集中するエリアで、LED化のニーズも全国トップクラスです。一方で、23区特有の制約として「テナントビルでの改修権限」「タワマンの共用部議決」「商業ビルでの営業時間外工事必須」など、地方都市では問題にならない論点が頻発します。さらに、東京都・各区独自の補助金制度を組み合わせると実質負担が大きく圧縮できるため、計画段階で活用策を組み込むのが標準です。
本記事では、23区のLED化を、オフィスビル・タワマン共用部・店舗テナントの3事例タイプ別に整理し、テナント改修の権限関係、東京都の補助金活用、業者市場の特徴、申請から運用までの標準スケジュールを、施設管理者・テナント担当者の目線で実用的に解説します。
23区のLED化需要の3つの主流
23区のLED化案件は、大きく以下の3パターンに集中します。
| パターン | 主な対象 | 特徴 |
|---|---|---|
| オフィスビルのフロア単位LED化 | テナント入居時/移転時 | 内装工事と一体施工 |
| タワマン共用部の一括LED化 | 大規模管理組合の修繕 | 議決・予算化に2〜3年がかり |
| 商業テナント店舗のLED化 | 飲食・物販・美容室等 | 短期工事・営業中対応 |
家庭向けの戸建てLED化は23区では割合が小さく、商業・業務用の大規模案件が市場の中心です。
オフィスビルのLED化費用相場
23区のオフィスビルでは、フロア単位（ワンフロア300m²前後）でLED化するのが標準パターンです。
フロア面積別の費用感
| フロア面積 | 蛍光灯本数の目安 | 直管型LED化 | 一体型LED化 |
|---|---|---|---|
| 100m²（小型オフィス） | 30〜50本 | 20万〜45万円 | 50万〜90万円 |
| 300m²（標準フロア） | 80〜150本 | 45万〜80万円 | 100万〜180万円 |
| 500m²（大型フロア） | 150〜250本 | 75万〜130万円 | 170万〜300万円 |
| 1,000m²（ワンフロア大規模） | 300〜500本 | 140万〜250万円 | 320万〜570万円 |
23区は天井裏が狭いビル・古いビルも多いため、配線改修が必要なケースで30〜50%の追加費用が発生します。詳細は蛍光灯からLEDへの交換費用｜本数別の相場と方式選びも参照。
テナント改修の権限関係
23区のテナントビルでは、LED化の権限が以下の3パターンに分かれます。
| 権限関係 | 工事費の負担 | 条件 |
|---|---|---|
| オーナー一括工事 | オーナー負担 | ビル全体改修時 |
| テナント工事（既設返却前提） | テナント負担 | 退去時に既設に戻す義務 |
| テナント工事（既設返却不要） | テナント負担 | オーナー合意で買取り or 残置 |
賃貸契約書の「現状回復条項」を確認しないと、退去時に「LED化前の蛍光灯器具を再設置する原状回復費」が発生するケースがあります。発注前にオーナー・管理会社と合意書を作成することが必須です。
タワーマンション共用部のLED化
23区のタワマン（特に港区・中央区・江東区）は、駐車場・廊下・エントランス・共用施設など共用部の照明本数が膨大で、LED化のインパクトが大きいエリアです。
タワマン共用部の典型的な施工規模
| 共用部の種類 | 設置本数の目安 | LED化費用 |
|---|---|---|
| エントランス・ロビー | 30〜80本 | 60万〜180万円 |
| 共用廊下（フロア毎） | 各フロア20〜40本 | 全フロア合算で500万〜1,500万円 |
| 駐車場・車路 | 100〜500本 | 200万〜1,000万円 |
| 共用施設（ジム等） | 30〜100本 | 50万〜200万円 |
タワマン全体での総工事費は、規模により1,000万〜5,000万円規模になります。修繕積立金からの支出になるため、長期修繕計画への組み込みが必要です。
議決と予算化のフロー
タワマン共用部のLED化は、一般的に2〜3年がかりで進みます。
| 年度 | プロセス |
|---|---|
| 1年目 | 理事会で改修必要性の議論・概算見積取得 |
| 1年目後半 | 修繕積立金の予算組み込み |
| 2年目 | 詳細設計・業者選定・総会決議 |
| 2年目後半〜3年目 | 工事実施 |
詳細はマンションへのEV充電器設置｜管理組合の合意形成と工事も参考にしてください（議決フローは類似）。
23区の業者市場と工事費
23区はLED化対応業者の選択肢が全国で最も多く、相見積による値引き効果も大きいエリアです。
| 項目 | 23区の感覚 |
|---|---|
| 23区対応の電気工事業者 | 数千社規模 |
| LED化施工経験ある業者 | 800〜1,500社規模 |
| 大型ビル・タワマン対応の経験ある業者 | 200〜400社程度 |
| 大手メーカー認定施工店 | 100社以上 |
工事費の地域比較（首都圏内基準）
| エリア | 標準工事費（23区基準） |
|---|---|
| 23区 | 100% |
| 横浜・川崎 | 90〜95% |
| 千葉市・船橋市 | 80〜90% |
| さいたま市 | 85〜90% |
| 川口市 | 80〜85% |
| 八王子市 | 85〜90% |
| 水戸・宇都宮 | 75〜85% |
23区は人工単価が首都圏内で最も高い反面、業者数の多さから相見積もりで10〜20%の値引きが期待できます。
東京都・区独自の補助金
東京都は省エネ・脱炭素関連の補助金制度を複数提供しており、各区も独自の上乗せ制度を持つ場合があります。
| 制度区分 | 内容 |
|---|---|
| 国 省エネルギー投資促進補助金 | 大規模改修向け |
| 東京都の中小企業向け省エネ補助 | 都独自加算 |
| 東京都 集合住宅向け補助 | タワマン共用部のLED化対象 |
| 各区独自の中小企業向け補助 | 区により異なる |
具体的な補助率・上限は年度・公募タイミングで変動。最新情報は都・各区の公式情報を確認してください。
詳細は事務所のLED化費用｜灯数別の相場と補助金活用法（2026年版）も参照。
申請〜運用開始の標準タイムライン
| 工程 | 期間 |
|---|---|
| 1. 業者選定・現地調査 | 2〜4週間 |
| 2. テナント改修権限の確認・合意書作成 | 2〜4週間 |
| 3. タワマンの場合：管理組合議決 | 1〜2年 |
| 4. 補助金申請・採択 | 2〜3ヶ月 |
| 5. 工事発注・施工 | 1週間〜1ヶ月（規模次第） |
| 総期間 | オフィス3〜4ヶ月／タワマン2〜3年 |
設置後の運用・保守
| 項目 | 23区の感覚 |
|---|---|
| 故障時の駆けつけ | 当日〜翌日（業者数多） |
| 月次点検（ビル単位） | 中〜大規模ビルでは標準 |
| 部品調達 | 即日〜2日 |
23区の代表的なLED化事例パターン
港区・大型オフィスビルのフロア改修
ハイグレードオフィスビル（坪単価高）の入居企業が、デザイナーズ照明含む全フロアLED化を実施。300m²フロアで200本規模のLED化に意匠調光制御を組み合わせ、総額500万円規模。退去時の原状回復義務を回避するためオーナーとの事前合意書を整備。
江東区タワマン共用部の3年がかりLED化
500世帯のタワマンで、廊下・駐車場・共用施設のLED化を3年がかりで実施。総工事費2,000万円、修繕積立金からの段階支出。総会議決後、フロア単位で順次施工し全館完了まで18ヶ月。電気代年間削減額は400〜500万円規模で、5年で投資回収。
渋谷区テナント店舗のLED化
商業ビルテナントの飲食店（80m²）が、店舗内LED化を内装改修と同時実施。器具一体型LED+調光対応で総額200万円、補助金活用で実質100万円程度。営業時間外（深夜0時〜6時）の集中工事で営業に支障なし。
LED化のROI試算（典型例）
| 物件 | 初期投資 | 年間電気代削減 | 単純回収期間 |
|---|---|---|---|
| 中規模オフィス（300m²） | 100万〜200万円 | 30万〜60万円 | 3〜5年 |
| 大規模タワマン共用部 | 1,500万〜3,000万円 | 300万〜600万円 | 4〜6年 |
| ホテル全館 | 1,500万〜3,500万円 | 400万〜700万円 | 4〜6年 |
23区は電気代単価が他地域より高めのため、LED化のROIも比較的良好です。
23区での業者選びチェックリスト
| 確認項目 | 重要度 |
|---|---|
| 同規模ビルでのLED化実績（写真付き事例） | ◎ |
| テナント改修の権限関係を整理した契約書テンプレ | ◎ |
| 東京都・区の補助金申請年5件以上 | ◎ |
| 営業時間外（夜間・休日）工事対応 | ◎ |
| タワマン管理組合説明会の経験 | ○（タワマン案件の場合） |
| 大手メーカーの認定施工店としての地位 | ○ |
23区のLED化は業者数が多く相見積メリットが大きい反面、自社条件に合った業者を見極めるのが難しい市場です。電気・空調 見積り.com でビル規模・テナント・タワマン等の条件を指定して見積を取得し、3社以上の比較で価格と提案内容を見極めましょう。
まとめ
東京23区のLED化は、オフィスビル・タワマン共用部・商業テナントの3パターンが市場の中心。テナント改修では権限関係の整理が必須、タワマン共用部は議決・予算化で2〜3年がかり、商業テナントは営業時間外工事が標準です。23区は人工単価が高めですが、業者数の多さから相見積メリットが大きく、東京都・区の補助金組み合わせで実質負担を50〜70%圧縮できる可能性があります。業者選びでは同規模実績・補助金経験・営業時間外対応の3点を必ず確認しましょう。
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