オフィスビルの空調工事・電気工事｜工事区分と入居〜退去の要点

オフィスビルの空調工事は、まずビルの空調方式（フロアや区画ごとの個別空調か、ビル全体の中央式空調か）と、工事区分（どこまでをビル側が、どこからをテナントが手配・負担するか）を確かめてから計画します。業務用エアコンを入れ替えるときは、空調機の電源（専用回路・200V）の電気工事と、フロン排出抑制法にもとづくフロン類の回収が必ずセットになります。

この記事は、オフィスビルで必要になる空調工事と電気工事を、入居・移転、レイアウト変更、設備更新、退去・原状回復のシーン別に整理したガイドです。工事区分の確かめ方、空調機の管理者に課される点検の義務、資格が必要な工事の範囲、ビル管理のルールまで、総務・施設担当者向けにまとめます。

オフィスビルの空調工事でまず確かめること

同じ「空調工事」でも、ビルの空調方式と工事区分で、誰に頼むか・誰が払うかが変わります。

空調方式の違い

方式	しくみ	テナントの工事で起きやすいこと
個別空調（ビル用マルチ・パッケージエアコンなど）	室外機と室内機の組合せで、区画ごとに運転する	室内機の増設・移設、配管・電源の工事を区画単位で行う
中央式空調（セントラル空調）	熱源機械室の熱源とダクト・配管で、ビル全体をまとめて冷暖房する	吹出口・ダクトの位置変更が中心。熱源や幹線はビル側の設備
中央式＋個別の併用	基本はビル全体の空調、サーバー室などに個別のエアコンを追加	追加する個別エアコンの室外機置場と電源を、ビル側と調整する

入居前に、ビルの管理会社から空調設備の図面・仕様と、追加のエアコンを置ける場所（室外機置場・電源）の条件を受け取っておくと、後の見積がぶれません。

工事区分（A工事・B工事・C工事）

テナントビルでは、工事を誰が手配し誰が負担するかを、一般に次のように呼び分けます（呼び方と範囲はビルの契約・館内規則で決まります）。

区分	業者の選定	費用の負担	主な例
A工事	ビル側	ビル側	建物の躯体・共用部・ビル全体の設備
B工事	ビル側（指定業者）	テナント	テナントの要望で、ビル全体の設備（空調・防災・幹線など）に手を入れる工事
C工事	テナント	テナント	専有部の内装、ビルの設備に影響しない電気・通信の工事

空調の増設・吹出口の移設や、分電盤の改修はB工事に指定されていることが多く、ビル指定の業者にしか頼めない場合があります。 見積を取る前に、館内規則（工事規程）と賃貸借契約で、どの工事がどの区分かを確認してください。指定業者の見積は、範囲と単価の内訳を出してもらうと比べやすくなります。

業務用エアコンを入れ替えるときに必要なこと

フロン類の回収と書面の保存

業務用のエアコンは、フロン排出抑制法の「第一種特定製品」にあたります。入れ替えや撤去で古い機器を外すときは、機器の管理者（所有者など）が第一種フロン類充塡回収業者（都道府県知事の登録を受けた業者）にフロン類を引き渡し、回収依頼書・引取証明書などの書面（行程管理票）を3年間保存します（同法第41条・第43条・第45条）。

テナントが自分で設置したエアコンはテナントが管理者、ビルの設備として設置されたエアコンはビル側が管理者になるのが一般的です。どちらが管理者かを工事の前に決めておくと、書面の受け渡しで迷いません。手続きの流れは空調機撤去の費用で詳しく解説しています。

管理者に課される点検の義務

業務用エアコンを使い続ける間も、管理者には点検の義務があります（環境省・経済産業省「フロン排出抑制法の概要【機器ユーザー編】」）。

点検	対象	頻度
簡易点検	すべての業務用エアコン・冷凍冷蔵機器	3か月に1回以上
定期点検	定格出力7.5kW以上50kW未満のエアコン	3年に1回以上
定期点検	定格出力50kW以上のエアコン	1年に1回以上

※簡易点検は常時監視システムを用いた措置を行う場合を除きます。定期点検は十分な知見を有する者が自ら行うか、立ち会うことが必要です。点検・整備の記録は、機器を廃棄するためのフロン類の引渡しが完了した日から3年間保存します。

保守契約で点検を任せる場合の考え方は業務用エアコンの保守契約・メンテナンス費用相場を参照してください。

入れ替えの判断と旧冷媒の機種

入れ替えの時期は、使用年数だけでなく、故障の頻度、修理部品の供給、冷媒の種類で判断します。R22などのHCFC（特定フロン）は、先進国では2020年に原則全廃となっており（環境省）、補充用の冷媒が入手しにくくなっています。R22の機種は、計画的な更新を検討してください。費用の目安は業務用エアコンの入れ替え・更新費用、機種の選び方は業務用エアコンの種類と選び方にまとめています。

空調工事に伴う電気工事

工事	内容	確認すること
専用回路の新設	エアコンごとに分電盤から専用の回路を引く	分電盤の空き回路と、契約容量の余裕
200V電源	業務用エアコンの多くは単相200Vまたは三相200V（動力）	区画に動力の幹線が来ているか
室外機まわりの配線	室外機置場までの電源・制御線	屋上・バルコニーの置場の条件（ビル側の許可）

詳しくはエアコン専用回路の増設費用を参照してください。

オフィスの電気工事のマップ

領域	主な工事	関連記事
空調	業務用エアコンの入れ替え・増設、専用回路	入れ替え／専用回路
電源・配線	コンセント増設・配線やり直し	コンセント増設／配線やり直し
通信	LAN配線・Wi-Fi	LAN配線／Wi-Fi工事
照明	LED化・照明交換	事務所LED化／照明交換業者
容量	分電盤・契約容量の見直し	分電盤交換／契約容量見直し
防犯	防犯カメラ	防犯カメラ